Zarábame veľa.
Presne preto je
náš dlhopis taký bezpečný.

Že nie sme realitka. Realitka je tradičný model: maklér, ktorý si pamätá pár štvrtí v Prahe a snaží sa dohodnúť predaj tomu, kto mu zavolá. My robíme niečo úplne iné. VIAGEM je systém — softvér, dátový sklad, AI modely, strojové učenie, vlastný portál — ktorý pokrýva celý český realitný trh.

V praxi to znamená, že cez našu spoločnosť sa uzatvára najvyšší počet realitných obchodov v Českej republike. Nie je to preto, že máme najviac maklérov. Je to preto, že máme najviac dát a vieme s nimi pracovať rýchlejšie a presnejšie než ktokoľvek iný.

A tiež to znamená, že štruktúrou nepripomíname realitnú kanceláriu. V tradičnej realitke tvorí obslužný backoffice väčšinu tímu. U nás je to naopak.

Zhruba päťdesiat percent našich spolupracovníkov sa venuje rozvoju firmy — dátovej analýze, vývoju AI nástrojov, automatizácii procesov, optimalizácii platformy. Ďalších asi štyridsať percent sú obchodníci, ktorí sú v dennom kontakte s vlastníkmi a investormi. A iba asi desať percent sú klasické backoffice pozície — účtovníctvo, právny servis, administratíva.

Cieľ tej štruktúry je jednoduchý: úplne dominovať nášmu sektoru. Aby každý vlastník, ktorý v Českej republike alebo na Slovensku chce predať pozemok, vedel, že u nás dostane najrýchlejšie jednanie a najtransparentnejší proces. A aby na druhej strane investor vedel, že za nami stojí firma, ktorá sa nezastavila pri existujúcom know-how, ale ďalej akceleruje vývoj.

V oblasti umelej inteligencie sme dnes ďaleko za štandardom trhu a vývoj ďalej akcelerujeme. Z toho priamo vyplýva vysoká nákladová efektivita, ktorú navyše ďalej posilňujeme významným zvyšovaním produktivity jednotlivých pracovníkov. To nie je abstraktný cieľ — meriame to každý mesiac.

Začnime najviditeľnejšou vrstvou — pokročilé algoritmizované oceňovanie pozemkov. Vlastník nám pošle parcelu a do niekoľkých minút pozná cenu, ktorú by sme mu ponúkli, s rozpätím podľa aktuálneho stavu trhu. Tradičný odhadca by si na rovnakú odpoveď nechal tri dni.

Druhá vrstva je naše call centrum. Je pokročilo automatizované — naši telefonisti pracujú s nástrojmi, aké na trhu jednoducho nikto iný nemá. Majú v reálnom čase k dispozícii históriu každej parcely, oceňovací model, navrhované scenáre jednania, automatickú prípravu zmluvných variantov. Hovor, ktorý by inde trval pol hodiny, u nás trvá niekoľko minút a končí konkrétnym návrhom.

Tretia vrstva — automatizovaná rozosielka listov. Tá vôbec nie je taká triviálna, ako sa zdá. Segmentácia vlastníkov, personalizácia ponuky, načasovanie, vyhodnocovanie odozvy — všetko beží algoritmicky. Posielame cielené ponuky relevantným ľuďom, nie hromadný spam.

Štvrtá — automatizácia našej inzercie. Inzeráty sa samy generujú, optimalizujú podľa výkonu, párujú s katastrálnymi dátami. Náš portál je dnes najmodernejšia realitná platforma v Českej republike; o pokročilých analytických nástrojoch, ktoré sú v ňom zabudované, by sa dal viesť samostatný rozhovor.

Tri vrstvy. Prvá — vlastné portfólio. Vlastníme najviac pozemkov v Českej republike a na Slovensku, s kompletnými dátovými prehľadmi. Každá z tých parciel nie je len položka v účtovníctve; je to bod v datasete s históriou, parametrami, právnym statusom a ocenením v reálnom čase.

Druhá vrstva sú dáta o trhu ako celku. Mapujeme ponuky, realizované predaje, územné plány, infraštruktúrne projekty, demografiu. Keď sa na akúkoľvek parcelu v ČR pozrieme, vidíme nielen ju, ale aj tridsať ďalších v okolí, ich históriu a dynamiku posledných rokov.

Tretia vrstva je proces. Každý výkup, každá zmluva, každé jednanie s vlastníkom vracia do systému informáciu o tom, ako trh reálne funguje — kto predáva, za akú cenu, prečo, ako rýchlo sa dohodne, kde sú právne komplikácie. Tú mikroúroveň nikto iný v Česku nemá. Konkurencia vidí inzeráty. My vidíme aj to, ako sa obchody zjednávajú.

Naše výkupové marže sú dnes na českom trhu suverénne najvyššie. To hovorím rovno. Áno, vykupujeme pozemky pod trhovou cenou — to je celá podstata toho, čo robíme. A sme v tom jednoducho najlepší. Dátový a technologický náskok, o ktorom sme sa bavili, sa v praxi prejavuje práve tu: vieme presne, čo kupovať, kedy kupovať, koľko za to dať.

Maržu si nikto nevyčaruje. Tú maržu robí systém — a systém je u nás vec, do ktorej sme desať rokov investovali.

To, čomu hovorím stabilizovaná časť biznisu, je to, že už niekoľko rokov vidíme, že táto marža drží. Nie je to šťastie, nie je to špekulácia na rastúci trh. Je to opakovateľný systém, ktorý nám dáva istotu dlhodobej udržateľnosti výnosu z portfólia. A priamo z toho vyplýva, že si môžeme dovoliť garantovať investorovi 7,1 percenta po dobu štyroch rokov, bez toho, aby sme sa akokoľvek nadmerne zadlžovali.

Druhá strana toho istého vývoja — niektorých hráčov, ktorí v segmente výkupu pozemkov boli dlho, sme za uplynulé roky vytlačili. Nebudem ich menovať. Vytlačili sme ich preto, že sme boli rýchlejší, presnejší a mali sme lepšiu maržu, ktorú sme vedeli systematicky držať. To nie je konkurenčné chvastanie — je to opis trhovej situácie, ktorú si môže každý overiť z verejných údajov.

Tri dôvody, všetky prepojené.

Po prvé — vstup na Slovensko. Slovenský trh s pôdou je štruktúrou úmerný českému, my máme dátovú platformu, ktorá sa dá rozšíriť, a vidíme, že sa tam dá replikovať rovnaký model. Aby to bolo serióznе, vyžaduje to kapitál — nepôjdeme tam s polovičatou ponukou. Slovensko nemá byť budúci kvartál; má to byť firma, ktorá tam bude dominovať za pár rokov, podobne ako dnes v Českej republike.

Po druhé — vstup do ďalších segmentov, ktoré sme zatiaľ robili len okrajovo. Lesy, väčšie poľnohospodárske celky, brownfieldy, špecifické typy špekulatívnych pozemkov. Tam sú marže často ešte vyššie než pri štandardných parcelách, ale aj vyššie vstupné transakcie a dlhší investičný horizont. To vyžaduje hlbšiu kapitálovú základňu.

Po tretie — predpokladaný ďalší rast objemu výkupov v našej existujúcej doméne. V roku 2025 sme vykúpili šesť miliónov metrov štvorcových v dvetisíc osemdesiatich jednej zmluvách; pre nadchádzajúce obdobie očakávame, že to číslo ďalej porastie. A pre tempo rastu, ktoré pred sebou máme, potrebujeme financovanie, ktoré nás neviaže na bankové podmienky a ktoré nám dáva plánovaciu istotu.

Tri dôvody, jeden nástroj. Emisia 500 miliónov korún pokrýva všetky tri.

Pretože sme dátovo prešli históriu portfólia za posledné štyri roky, vypočítali si volatilitu, marže, rýchlosť obrátky kapitálu. Z toho vzniká bezpečné rozpätie, v ktorom môžeme investorovi niečo platiť a sami si držať kapacitu na ďalší rast. 7,1 percenta je výsledok tej kalkulácie — nie odhad, nie prianie.

Pre investora to znamená výnos, ktorý reálne po inflácii porazí ako sporiace účty, tak väčšinu dnešných dlhopisových alternatív. Pre nás to znamená sadzbu, ktorá je ekonomicky obhájiteľná aj v prípade, že by sa trh dočasne spomalil. Naša marža nám tú rezervu vytvára.

Tri vrstvy. Prvá — fyzické portfólio: 23 478 parciel naprieč Českou republikou, 16 miliónov metrov štvorcových plochy, v aktuálnej hodnote 1,35 miliardy korún. A to je dôležitý detail, ktorý sa pri dlhopisových emisiách často prehliada: pozemok nie je tovar na sklade. Nemá expiračný dátum, nezostarne, nestratí kvalitu. Naopak — zo svojej povahy v čase nadobúda na hodnote. Naše portfólio ako celok sa medzi rokmi 2022 a 2026 zhodnotilo z 358,9 miliónov korún na 1,35 miliardy.

Druhá vrstva — ručiteľské vyhlásenie materskej VIAGEM a.s. Vlastný kapitál 493 miliónov korún, EBITDA 162 miliónov, tržby 430 miliónov korún za rok. Auditované čísla, preukázateľný rast. A nízka zadlženosť — ratio 9,1 percenta, čo je v sektore, ktorý sa zvyčajne financuje až z troch štvrtín cudzími zdrojmi, výrazne podpriemerné.

Tretia vrstva, a tú zvyčajne dlhopisové prospekty nespomínajú — dátová a technologická infraštruktúra, ktorá to portfólio vôbec umožnila vybudovať a ktorá drží tie marže, o ktorých sme hovorili. To je to, čo garantuje, že portfólio nebude len stagnovať — že bude ďalej rásť, ďalej generovať výnos a ďalej držať udržateľnú návratnosť.

Začnem komu nie. Nie je to pre niekoho, kto bude peniaze potrebovať za rok späť — splatnosť je štvorročná. Nie je to pre špekulanta, ktorý hľadá zdvojnásobenie kapitálu — výnos je pevný, priestor na prekvapenie je nulový. A nie je to pre nikoho, kto neprečíta prospekt.

Komu áno: niekomu, kto má časť majetku, ktorú nepotrebuje na denný chod, a chce ju uložiť do niečoho, čo stojí na fyzickom českom majetku a na fungujúcej, ziskovej firme. Niekomu, kto si váži to, že každý mesiac príde výnos na účet. A niekomu, kto má rád, keď za investíciou vidí systém — nie ústnu záruku.

Minimálny nominál je päťdesiat tisíc korún. Dostupné aj pre investora, ktorý sa zatiaľ dlhopisom skôr vyhýbal.

Začnem protiotázkou. Čo konkrétne je v postkomunistickom Česku „kontroverzné"? Väčšinou to znamená presne jednu vec: že podľa niektorých škarohlídov zarábame priveľa. Áno. Zarábame dosť. Máme vysoké marže. Optimalizujeme náš biznis tak, aby sme ich držali a posilňovali. To nie je tajomstvo a nemienim sa za to ospravedlňovať.

A teraz ten kľúčový bod, ktorého by si mal investor všimnúť: vysoká marža nie je slabina dlhopisovej emisie. Je to jej najväčšia sila. Skombinujte si to s veľmi nízkou zadlženosťou firmy, s portfóliom v hodnote 1,35 miliardy korún, ktoré — na rozdiel od tovaru na sklade — v čase nezostarne. Pozemok nestratí kvalitu. Pôda nezostarne. Naopak: zo svojej povahy v čase nadobúda na hodnote.

Najjednoduchšia cesta je cez /investice-a-dluhopisy. Je tam kalkulačka — zadáte sumu, hneď vidíte mesačný, ročný aj celkový výnos za štyri roky. Hneď tam máte aj kompletnú dokumentáciu na preštudovanie: prospekt, auditovanú výročnú správu, notársku zápisnicu, audítorskú správu.

Potom je formulár; náš investičný špecialista sa ozve do dvadsiatich štyroch hodín. Nikto vám nezavolá s tým, aby ste investovali hneď — to nie je naša rétorika. Preberieme, aký máte horizont, čo od investície čakáte, či vám štvorročná splatnosť vyhovuje. Ak áno, podpíšete zmluvu o úpise a peniaze začínajú pracovať.

Prípadne priamo na telefón 1200 alebo osobne v Karlíne.

Tam, kam smerujeme. Chceme, aby každá parcela v Českej republike a na Slovensku — a postupne aj v ďalších segmentoch, do ktorých teraz vstupujeme — mala u nás v systéme priebežné ohodnotenie v reálnom čase. Aby vlastník, ktorý chce predať, dostal ponuku behom niekoľkých minút. Aby investor, ktorý chce zvážiť, aký pozemok si obstarať, videl tri varianty s históriou, ocenením a predikciou. To je VIAGEM, ktorý staviame.

Päťdesiat percent firmy, ktoré sa dnes venuje rozvoju, do tej doby prinesie veci, o ktorých dnes ešte nemôžem hovoriť, pretože ich len staviame. Ale smer je jasný: AI a dáta sú jediný spôsob, ako segment, v ktorom pôsobíme, naozaj pokryť v celej jeho šírke.

Dlhopisová emisia 2026 je jeden z nástrojov, ako sa k tomu dostať rýchlejšie. Splatíme ju v termíne, vrátime istinu, a ak sa nám podarí počas tých štyroch rokov dokončiť to, čo máme rozpracované, verím, že niektorí z dnešných investorov sa sami prihlásia k ďalšej.