Мы зарабатываем много.
Именно поэтому
наша облигация так надёжна.

То, что мы не риэлторская компания. Риэлторская компания — это традиционная модель: маклер, который помнит несколько кварталов в Праге и пытается организовать продажу тем, кто ему позвонит. Мы делаем совершенно другое. VIAGEM — это система — программное обеспечение, хранилище данных, AI модели, машинное обучение, собственный портал — которая охватывает весь чешский рынок недвижимости.

На практике это означает, что через нашу компанию заключается наибольшее число сделок с недвижимостью в Чешской Республике. Не потому, что у нас больше всего маклеров. А потому, что у нас больше всего данных и мы умеем работать с ними быстрее и точнее, чем кто-либо другой.

А также это означает, что по структуре мы не похожи на риэлторское агентство. В традиционном агентстве обслуживающий бэк-офис составляет большую часть команды. У нас всё наоборот.

Примерно пятьдесят процентов наших сотрудников занимаются развитием компании — аналитикой данных, разработкой AI-инструментов, автоматизацией процессов, оптимизацией платформы. Ещё около сорока процентов — это менеджеры по продажам, которые ежедневно общаются с владельцами и инвесторами. И только около десяти процентов — классические бэк-офисные позиции — бухгалтерия, юридический отдел, администрация.

Цель такой структуры проста: абсолютно доминировать в нашем секторе. Чтобы каждый владелец в Чехии или Словакии, желающий продать участок, знал, что у нас он получит самое быстрое рассмотрение и самый прозрачный процесс. И чтобы, с другой стороны, инвестор знал, что за нами стоит компания, которая не остановилась на существующем know-how, а продолжает ускорять развитие.

В области искусственного интеллекта мы сегодня далеко впереди стандарта рынка и продолжаем ускорять разработку. Из этого напрямую вытекает высокая эффективность затрат, которую мы дополнительно усиливаем значительным повышением производительности отдельных сотрудников. Это не абстрактная цель — мы её измеряем каждый месяц.

Начнём с самого заметного слоя — продвинутая алгоритмическая оценка земельных участков. Владелец присылает нам участок и за несколько минут узнаёт цену, которую мы бы ему предложили, с диапазоном по текущему состоянию рынка. Традиционный оценщик потратил бы на такой же ответ три дня.

Второй слой — наш call-центр. Он глубоко автоматизирован — наши операторы работают с инструментами, которых просто ни у кого другого на рынке нет. В реальном времени у них есть история каждого участка, модель оценки, предлагаемые сценарии переговоров, автоматическая подготовка вариантов договоров. Звонок, который в другом месте длился бы полчаса, у нас длится несколько минут и заканчивается конкретным предложением.

Третий слой — автоматизированная рассылка писем. Она совсем не так тривиальна, как кажется. Сегментация владельцев, персонализация предложения, тайминг, оценка отклика — всё работает алгоритмически. Мы отправляем целевые предложения релевантным людям, а не массовый спам.

Четвёртый — автоматизация нашей рекламы. Объявления сами генерируются, оптимизируются по эффективности, сопоставляются с кадастровыми данными. Наш портал сегодня самая современная платформа недвижимости в Чешской Республике; о продвинутых аналитических инструментах, встроенных в него, можно было бы провести отдельное интервью.

Три слоя. Первый — собственный портфель. Мы владеем наибольшим количеством участков в Чешской Республике и Словакии, с полными данными по каждому. Каждый из этих участков — это не просто позиция в бухгалтерии; это точка в датасете с историей, параметрами, правовым статусом и оценкой в реальном времени.

Второй слой — данные о рынке как о целом. Мы картируем предложения, реализованные продажи, территориальные планы, инфраструктурные проекты, демографию. Когда мы смотрим на любой участок в ЧР, мы видим не только его, но и тридцать других поблизости, их историю и динамику последних лет.

Третий слой — процесс. Каждый выкуп, каждый договор, каждые переговоры с владельцем возвращают в систему информацию о том, как рынок реально работает — кто продаёт, по какой цене, почему, как быстро договариваются, где юридические сложности. Такого микроуровня нет ни у кого другого в Чехии. Конкуренты видят объявления. Мы видим и то, как сделки реально заключаются.

Наши выкупные маржи сегодня на чешском рынке безусловно самые высокие. Говорю это прямо. Да, мы выкупаем участки ниже рыночной цены — в этом вся суть того, что мы делаем. И мы просто лучшие в этом. Информационный и технологический опережение, о котором мы говорили, на практике проявляется именно здесь: мы точно знаем, что покупать, когда покупать, сколько за это платить.

Маржу никто не сотворит из воздуха. Маржу делает система — а система у нас — это то, во что мы вкладывались десять лет.

То, что я называю стабилизированной частью бизнеса — это то, что уже несколько лет мы видим, что эта маржа держится. Это не везение, не спекуляция на растущий рынок. Это повторяемая система, которая даёт нам уверенность в долгосрочной устойчивости дохода с портфеля. И прямо из этого следует, что мы можем позволить себе гарантировать инвестору 7,1 процента на четыре года, никак чрезмерно не задалживаясь.

Обратная сторона того же — некоторых игроков, которые давно были в сегменте выкупа участков, мы за прошедшие годы вытеснили. Я не буду их называть. Мы вытеснили их потому, что были быстрее, точнее и имели лучшую маржу, которую умели систематически удерживать. Это не конкурентное хвастовство — это описание рыночной ситуации, которую каждый может проверить по публичным данным.

Три причины, все связанные.

Во-первых — выход на Словакию. Словацкий земельный рынок структурно сопоставим с чешским, у нас есть платформа данных, которую можно расширить, и мы видим, что там можно повторить ту же модель. Чтобы это было серьёзно, нужен капитал — мы не пойдём туда с половинчатым предложением. Словакия — не следующий квартал; это должна быть компания, которая будет доминировать там через несколько лет, как сегодня в Чешской Республике.

Во-вторых — выход в другие сегменты, которыми мы пока занимались лишь мимоходом. Леса, крупные сельскохозяйственные объекты, browfield-территории, специфические типы спекулятивных участков. Там маржи часто ещё выше, чем на стандартных участках, но и входные транзакции больше, а инвестиционный горизонт длиннее. Это требует более глубокой капитальной базы.

В-третьих — ожидаемый дальнейший рост объёма выкупов в нашей текущей нише. В 2025 году мы выкупили шесть миллионов квадратных метров по двум тысячам восьмидесяти одному договору; на предстоящий период мы ожидаем, что это число продолжит расти. И для темпа роста, который перед нами, нужно финансирование, не привязывающее нас к банковским условиям и дающее нам планировочную уверенность.

Три причины, один инструмент. Эмиссия 500 миллионов крон покрывает все три.

Потому что мы прошлись по данным истории портфеля за последние четыре года, посчитали волатильность, маржи, скорость оборота капитала. Из этого возникает безопасный диапазон, в котором мы можем что-то платить инвестору и при этом сохранять мощность для дальнейшего роста. 7,1 процента — это результат этой калькуляции — не оценка, не желание.

Для инвестора это означает доход, который реально после инфляции превышает и сберегательные счета, и большинство сегодняшних облигационных альтернатив. Для нас это означает ставку, которая экономически оправдана даже если рынок временно замедлится. Наши маржи создают этот резерв.

Три слоя. Первый — физический портфель: 23 478 участков по всей Чешской Республике, 16 миллионов квадратных метров, в текущей стоимости 1,35 миллиарда крон. И это важная деталь, которую в облигационных эмиссиях часто упускают из виду: участок — это не товар на складе. У него нет срока годности, он не стареет, не теряет качества. Наоборот — по своей природе со временем приобретает ценность. Наш портфель в целом с 2022 по 2026 год вырос с 358,9 миллионов крон до 1,35 миллиарда.

Второй слой — поручительское заявление материнской компании VIAGEM a.s. Собственный капитал 493 миллиона крон, EBITDA 162 миллиона, выручка 430 миллионов крон в год. Аудированные числа, подтверждаемый рост. И низкая задолженность — коэффициент 9,1 процента, что в секторе, который обычно финансируется до трёх четвертей из внешних источников, значительно ниже среднего.

Третий слой, о котором обычно облигационные проспекты не упоминают — данные и технологическая инфраструктура, которая вообще позволила построить этот портфель и которая держит те маржи, о которых мы говорили. Это то, что гарантирует, что портфель не будет просто стагнировать — что он будет продолжать расти, продолжать генерировать доход и продолжать поддерживать устойчивую доходность.

Начну с тех, кому не подходит. Это не для того, кому деньги понадобятся обратно через год — срок четыре года. Это не для спекулянта, ищущего удвоение капитала — доход фиксированный, простора для сюрприза нет. И это не для того, кто не прочитает проспект.

Кому да: тому, у кого есть часть капитала, не нужная на ежедневные расходы, и кто хочет положить её во что-то, что стоит на физическом чешском имуществе и работающей прибыльной компании. Тому, кто ценит, что каждый месяц доход приходит на счёт. И тому, кто любит, когда за инвестицией стоит система — а не устное обещание.

Минимальный номинал пятьдесят тысяч крон. Доступно и для инвестора, который до сих пор скорее избегал облигаций.

Начну со встречного вопроса. Что конкретно в постсоветской Чехии считается «спорным»? Обычно это означает ровно одно: что, по мнению некоторых ворчунов, мы зарабатываем слишком много. Да. Мы зарабатываем достаточно. У нас высокие маржи. Мы оптимизируем наш бизнес так, чтобы удерживать и усиливать их. Это не тайна и я не собираюсь за это извиняться.

А теперь ключевой момент, который должен заметить инвестор: высокая маржа — это не слабость облигационной эмиссии. Это её главная сила. Комбинируйте это с очень низкой задолженностью компании, с портфелем стоимостью 1,35 миллиарда крон, который — в отличие от товара на складе — со временем не стареет. Участок не теряет качества. Земля не стареет. Наоборот: по своей природе со временем приобретает ценность.

Простейший путь — через /investice-a-dluhopisy. Там есть калькулятор — вы вводите сумму и сразу видите месячный, годовой и общий доход за четыре года. Прямо там у вас есть и полная документация для изучения: проспект, аудированный годовой отчёт, нотариальный акт, аудиторский отчёт.

Затем форма; наш инвестиционный специалист свяжется с вами в течение двадцати четырёх часов. Никто вам не позвонит с тем, чтобы вы инвестировали прямо сейчас — это не наша риторика. Мы обсудим ваш горизонт, что вы ожидаете от инвестиции, подходит ли вам четырёхлетний срок. Если да, подпишете договор о подписке и деньги начинают работать.

Или напрямую по телефону 1200, либо лично в Карлине.

Там, куда мы идём. Мы хотим, чтобы каждый участок в Чешской Республике и Словакии — и постепенно в других сегментах, в которые мы сейчас входим — имел у нас в системе непрерывную оценку в реальном времени. Чтобы владелец, желающий продать, получал предложение за несколько минут. Чтобы инвестор, который хочет рассмотреть, какой участок приобрести, видел три варианта с историей, оценкой и прогнозом. Это тот VIAGEM, который мы строим.

Те пятьдесят процентов компании, которые сегодня заняты развитием, к тому времени принесут вещи, о которых я сегодня ещё не могу говорить, потому что мы их только строим. Но направление ясно: AI и данные — единственный способ по-настоящему покрыть сегмент, в котором мы работаем, во всей его ширине.

Облигационная эмиссия 2026 — один из инструментов, чтобы прийти туда быстрее. Мы погасим её в срок, вернём основную сумму, и если нам удастся за эти четыре года завершить то, что мы держим в разработке, я верю, что некоторые из сегодняшних инвесторов сами подпишутся на следующую.