Vyděláváme hodně.
Přesně proto je
náš dluhopis tak bezpečný.

Že nejsme realitka. Realitka je tradiční model: makléř, který si pamatuje pár čtvrtí v Praze a snaží se domluvit prodej tomu, kdo mu zavolá. My děláme něco úplně jiného. VIAGEM je systém — software, datový sklad, AI modely, strojové učení, vlastní portál — který pokrývá celý český realitní trh.

V praxi to znamená, že skrze naši společnost se uzavírá nejvyšší počet nemovitostních obchodů v České republice. Není to proto, že máme nejvíc makléřů. Je to proto, že máme nejvíce dat a umíme s nimi pracovat rychleji a přesněji než kdokoli jiný.

A taky to znamená, že strukturou nepřipomínáme realitní kancelář. V tradiční realitce má sloužící backoffice většinu týmu. U nás je to opačně.

Zhruba padesát procent našich spolupracovníků se věnuje rozvoji firmy — datové analýze, vývoji AI nástrojů, automatizaci procesů, optimalizaci platformy. Dalších asi čtyřicet procent jsou obchodníci, kteří jsou v denním kontaktu s vlastníky a investory. A pouze asi deset procent jsou klasické backoffice pozice — účetnictví, právní servis, administrativa.

Cíl té struktury je jednoduchý: naprosto dominovat našemu sektoru. Aby každý vlastník, který v České republice nebo na Slovensku chce prodat pozemek, věděl, že u nás dostane nejrychlejší jednání a nejvíc transparentní proces. A aby na druhé straně investor věděl, že za námi stojí firma, která se nezastavila u stávajícího know-how, ale dál akceleruje vývoj.

V oblasti umělé inteligence jsme dnes daleko za standardem trhu a vývoj dál akcelerujeme. Z toho přímo vyplývá vysoká nákladová efektivita, kterou navíc dál posilujeme významným zvyšováním produktivity jednotlivých pracovníků. To není abstraktní cíl — měříme to každý měsíc.

Začněme nejviditelnější vrstvou — pokročilé algoritmizované oceňování pozemků. Vlastník nám pošle parcelu a do několika minut zná cenu, kterou bychom mu nabídli, s rozpětím podle aktuálního stavu trhu. Tradiční odhadce by si na stejnou odpověď nechal tři dny.

Druhá vrstva je naše call centrum. Je pokročile automatizované — naši telefonisté pracují s nástroji, jaké na trhu jednoduše nikdo jiný nemá. Mají v reálném čase k dispozici historii každé parcely, oceňovací model, navrhované scénáře jednání, automatickou přípravu smluvních variant. Hovor, který by jinde trval půl hodiny, u nás trvá několik minut a končí konkrétním návrhem.

Třetí vrstva — automatizovaná rozesílka dopisů. Ta vůbec není tak triviální, jak se zdá. Segmentace vlastníků, personalizace nabídky, načasování, vyhodnocování odezvy — všechno běží algoritmicky. Posíláme cílené nabídky relevantním lidem, ne hromadný spam.

Čtvrtá — automatizace naší inzerce. Inzeráty se samy generují, optimalizují podle výkonu, párují s katastrálními daty. Náš portál je dnes nejmodernější realitní platforma v České republice; o pokročilých analytických nástrojích, které jsou v něm zabudované, by se dal vést samostatný rozhovor.

Tři vrstvy. První — vlastní portfolio. Vlastníme nejvíce pozemků v České republice a na Slovensku, s kompletními datovými přehledy. Každá z těch parcel není jen položka v účetnictví; je to bod v datasetu s historií, parametry, právním statusem a oceněním v reálném čase.

Druhá vrstva jsou data o trhu jako celku. Mapujeme nabídky, realizované prodeje, územní plány, infrastrukturní projekty, demografii. Když se na jakoukoli parcelu v ČR podíváme, vidíme nejen ji, ale i třicet dalších v okolí, jejich historii a dynamiku posledních let.

Třetí vrstva je proces. Každý výkup, každá smlouva, každé jednání s vlastníkem vrací do systému informaci o tom, jak trh reálně funguje — kdo prodává, za jakou cenu, proč, jak rychle se domluví, kde jsou právní komplikace. Tu mikroúroveň nikdo jiný v Česku nemá. Konkurence vidí inzeráty. My vidíme i to, jak se obchody zaříkávají.

Naše výkupové marže jsou dnes na českém trhu suverénně nejvyšší. To říkám rovnou. Ano, vykupujeme pozemky pod tržní cenou — to je celá podstata toho, co děláme. A jsme v tom jednoduše nejlepší. Datový a technologický náskok, o kterém jsme se bavili, se v praxi projevuje právě tady: víme přesně, co kupovat, kdy kupovat, kolik za to dát.

Marži si nikdo nevykouzlí. Tu marži dělá systém — a systém je u nás věc, do které jsme deset let investovali.

To, čemu říkám stabilizovaná část byznysu, je to, že už několik let vidíme, že tahle marže drží. Není to štěstí, není to spekulace na rostoucí trh. Je to opakovatelný systém, který nám dává jistotu dlouhodobé udržitelnosti výnosu z portfolia. A přímo z toho plyne, že si můžeme dovolit garantovat investorovi 7,1 procenta po dobu čtyř let, aniž bychom se jakkoli nadměrně zadlužovali.

Druhá strana téhož vývoje — některé hráče, kteří v segmentu výkupu pozemků byli dlouho, jsme za uplynulé roky vytlačili. Nebudu je jmenovat. Vytlačili jsme je proto, že jsme byli rychlejší, přesnější a měli jsme lepší marži, kterou jsme uměli systematicky držet. To není konkurenční chvástání — je to popis tržní situace, kterou si může každý ověřit z veřejných údajů.

Tři důvody, všechny propojené.

Za prvé — vstup na Slovensko. Slovenský trh s půdou je strukturou úměrný českému, my máme datovou platformu, která se dá rozšířit, a vidíme, že se tam dá replikovat stejný model. Aby to bylo seriózní, vyžaduje to kapitál — nepůjdeme tam s polovičatou nabídkou. Slovensko nemá být příští kvartál; má to být firma, která tam bude dominovat za pár let, podobně jako dnes v České republice.

Za druhé — vstup do dalších segmentů, které jsme zatím dělali jen okrajově. Lesy, větší zemědělské celky, brownfieldy, specifické typy spekulativních pozemků. Tam jsou marže často ještě vyšší než u standardních parcel, ale taky vyšší vstupní transakce a delší investiční horizont. To vyžaduje hlubší kapitálovou základnu.

Za třetí — předpokládaný další růst objemu výkupů v naší stávající doméně. V roce 2025 jsme vykoupili šest milionů metrů čtverečních ve dvou tisících osmdesáti jedna smlouvách; pro nadcházející období očekáváme, že to číslo dál poroste. A pro tempo růstu, které před sebou máme, potřebujeme financování, které nás neuvazuje na bankovní podmínky a které nám dává plánovací jistotu.

Tři důvody, jeden nástroj. Emise 500 milionů korun pokrývá všechny tři.

Protože jsme datově prošli historii portfolia za poslední čtyři roky, vypočetli si volatilitu, marže, rychlost obrátky kapitálu. Z toho vzniká bezpečné rozpětí, ve kterém můžeme investorovi něco platit a sami si držet kapacitu na další růst. 7,1 procenta je výsledek té kalkulace — ne odhad, ne přání.

Pro investora to znamená výnos, který reálně po inflaci porazí jak spořicí účty, tak většinu dnešních dluhopisových alternativ. Pro nás to znamená sazbu, která je ekonomicky obhajitelná i v případě, že by se trh dočasně zpomalil. Naše marže nám tu rezervu vytváří.

Tři vrstvy. První — fyzické portfolio: 23 478 parcel napříč Českou republikou, 16 milionů metrů čtverečních plochy, v aktuální hodnotě 1,35 miliardy korun. A to je důležitý detail, který se u dluhopisových emisí často přehlíží: pozemek není zboží na skladě. Nemá expirační datum, nezestárne, neztratí kvalitu. Naopak — ze své povahy v čase nabývá na hodnotě. Naše portfolio jako celek se mezi roky 2022 a 2026 zhodnotilo z 358,9 milionů korun na 1,35 miliardy.

Druhá vrstva — ručitelské prohlášení mateřské VIAGEM a.s. Vlastní kapitál 493 milionů korun, EBITDA 162 milionů, tržby 430 milionů korun za rok. Auditovaná čísla, prokazatelný růst. A nízká zadluženost — ratio 9,1 procenta , což je v sektoru, který se obvykle financuje až ze tří čtvrtin cizími zdroji, výrazně podprůměrné.

Třetí vrstva, a tu obvykle dluhopisové prospekty nezmiňují — datová a technologická infrastruktura, která to portfolio vůbec umožnila vybudovat a která drží ty marže, o kterých jsme mluvili. To je to, co garantuje, že portfolio nebude jen stagnovat — že bude dál růst, dál generovat výnos a dál držet udržitelnou návratnost.

Začnu komu ne. Není to pro někoho, kdo bude peníze potřebovat za rok zpět — splatnost je čtyřletá. Není to pro spekulanta, který hledá zdvojnásobení kapitálu — výnos je pevný, prostor pro překvapení je nulový. A není to pro nikoho, kdo nepřečte prospekt.

Komu ano: někomu, kdo má část majetku, kterou nepotřebuje na denní provoz, a chce ji uložit do něčeho, co stojí na fyzickém českém majetku a na fungující, ziskové firmě. Někomu, kdo si váží toho, že každý měsíc přijde výnos na účet. A někomu, kdo má rád, když za investicí vidí systém — ne ústní záruku.

Minimální nominál je padesát tisíc korun. Dostupné i pro investora, který se zatím dluhopisům spíš vyhýbal.

Začnu protiotázkou. Co konkrétně je v postkomunistickém Česku „kontroverzní"? Většinou to znamená přesně jednu věc: že podle některých škarohlídů vyděláváme příliš. Ano. Vyděláváme dost. Máme vysoké marže. Optimalizujeme náš byznys tak, abychom je drželi a posilovali. To není tajemství a nehodlám se za to omlouvat.

A teď ten klíčový bod, kterého by si měl investor všimnout: vysoká marže není slabina dluhopisové emise. Je to její největší síla. Zkombinujte si to s velmi nízkou zadlužeností firmy, s portfoliem v hodnotě 1,35 miliardy korun, které — na rozdíl od zboží na skladě — v čase nezestárne. Pozemek neztratí kvalitu. Půda nezestárne. Naopak: ze své povahy v čase nabývá na hodnotě.

Nejjednodušší cesta je přes /investice-a-dluhopisy. Je tam kalkulačka — zadáte částku, hned vidíte měsíční, roční i celkový výnos za čtyři roky. Hned tam máte i kompletní dokumentaci k prostudování: prospekt, auditovanou výroční zprávu, notářský zápis, auditorskou zprávu.

Pak je formulář; náš investiční specialista se ozve do dvaceti čtyř hodin. Nikdo vám nezavolá s tím, ať investujete hned — to není naše rétorika. Probereme, jaký máte horizont, co od investice čekáte, jestli vám čtyřletá splatnost vyhovuje. Pokud ano, podepíšete smlouvu o úpisu a peníze začínají pracovat.

Případně přímo na telefon 1200 nebo osobně v Karlíně.

Tam, kam směřujeme. Chceme, aby každá parcela v České republice a na Slovensku — a postupně i v dalších segmentech, do kterých teď vstupujeme — měla u nás v systému průběžné ohodnocení v reálném čase. Aby vlastník, který chce prodat, dostal nabídku během několika minut. Aby investor, který chce zvážit, jaký pozemek si pořídit, viděl tři varianty s historií, oceněním a predikcí. To je VIAGEM, který stavíme.

Padesát procent firmy, které se dnes věnuje rozvoji, do té doby přinese věci, o kterých dnes ještě nemůžu mluvit, protože je teprve stavíme. Ale směr je jasný: AI a data jsou jediný způsob, jak segment, ve kterém působíme, opravdu pokrýt v celé jeho šíři.

Dluhopisová emise 2026 je jeden z nástrojů, jak se k tomu dostat rychleji. Splatíme ji v termínu, vrátíme jistinu, a pokud se nám podaří během těch čtyř let dokončit, co máme rozpracované, věřím, že někteří z dnešních investorů se sami přihlásí k další.